Grundsteuerreform / Grundsteuerbescheide 2025

Als eine der ersten Kommunen in Baden-Württemberg hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 15.10.2024 die neuen Hebesätze der Grundsteuer A und B mit 18 Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme beschlossen.

Die Hebesätze ab 2025 lauten:

• Grundsteuer A (betrifft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) steigt von 325 % auf 840 %
• Grundsteuer B (betrifft bebaute und unbebaute private sowie gewerbliche Grundstücke) sinkt von 360 % auf 200 %.
• Gewerbesteuer: bleibt bei 400 %

Gegenüber dem bisherigen Grundsteueraufkommen wurden die Hebesätze aufkommensneutral berechnet, das bedeutet, es wird aufgrund der neuen Hebesätze keine Mehreinnahmen für die Kommune geben. Als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils wird es dennoch Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist und umgekehrt. Denn durch die Gesetzesänderung ist für die Grundsteuer nicht wie bisher die Art der Bebauung, sondern die Größe des Grundstücks entscheidend.

Daraus ergeben sich folgende Trends:

• Grundstücke in Bodenrichtwertzonen mit höheren Bodenrichtwerten werden tendenziell stärker belastet werden als Grundstücke in Bodenrichtwertzonen mit niedrigen Bodenrichtwerten.
• Unbebaute Grundstücke werden tendenziell eine Mehrbelastung erfahren, während verhältnismäßig kleine Grundstücke mit einem hohen Grad baulicher Nutzung tendenziell entlastet werden.
• Gewerblich genutzte Immobilien in Gewerbegebieten werden (da deren Bodenrichtwert geringer als der von Baugebieten mit Wohnbebauung ist), ebenfalls tendenziell entlastet werden.
• Wohnbebauung wird (trotz des Korrektivs des 30%-Steuerabschlags für überwiegende Wohnnutzung) aufgrund der höheren Bodenrichtwerte in der Tendenz eine Mehrbelastung erfahren.
• Grundstücke in Altbaugebieten werden, da tendenziell niedrigere Einheitswerte zugrunde liegen, durch die Reform im Vergleich zu Neubaugebieten eine höhere Belastung erfahren.
• Eine tendenziell höhere Belastung ist auch für Grundstücke mit einer großen Fläche und einer vergleichsweise geringen Grundfläche der Gebäude zu erwarten.

„Wir müssen das umsetzen, was die Gesetze uns vorgeben. Ich bin da keineswegs glücklich. Es wird teils extreme Verwerfungen geben“, so Oberbürgermeister Sebastian Schrempp.

Der Versand der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 ist zum Jahreswechsel vorgesehen und wird den Grundstückseigentümern voraussichtlich im Januar 2025 zugehen.

Hinweise zur Grundsteuerreform

Allgemeine Informationen

Sie erhalten voraussichtlich im Januar Ihren Grundsteuerbescheid für das Jahr 2025. Dieser basiert erstmals auf dem neuen Landesgrundsteuergesetz (LGrStG), mit dem die Erhebung der Grundsteuer neu geregelt wurde. Die Neuregelung wurde erforderlich, nachdem das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Das Land Baden-Württemberg hat die Rechtsprechung im LGrStG umgesetzt und für das Grundvermögen (Grundsteuer B) ein modifiziertes Bodenwertmodell gewählt. Die Ermittlung des Grundsteuerwertes ist bereits erfolgt. Relevant hierfür waren die Grundstücksfläche und der jeweilige, vom unabhängigen Gutachterausschuss der Kommune zum 1. Januar 2022 festgestellte Bodenrichtwert. Nicht relevant war jedoch der Wert des Gebäudes auf dem entsprechenden Grundstück.

Ermittlung des Grundsteuerbetrags: Wer macht was?

Der im Grundsteuerbescheid festgesetzte Grundsteuerbetrag ergibt sich - wie bisher - aus einem dreistufigen Verfahren.  

Zunächst wird der Bodenrichtwert benötigt, den die Gutachterausschüsse ermitteln und festlegen. Im nächsten Schritt melden Hauseigentümer Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Nutzungsart dem zuständigen Finanzamt zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Dieser wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Begünstigt wird dabei die Wohnnutzung. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Daraus ergibt sich die konkrete Grundsteuer.

Zuständigkeit Finanzamt

Grundsteuerwert bzw. Grundsteuermessbetrag wurden vom Finanzamt ermittelt und Ihnen jeweils mit Bescheid mitgeteilt. Die Daten dafür haben Sie in Ihrer Grundsteuererklärung angegeben. Bei Fragen oder Einwendungen zum Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid wenden Sie sich bitte an das Finanzamt Ettlingen.

Die Stadt ist an den Grundsteuermessbescheid gebunden - auch dann, wenn Einspruch gegen diesen eingelegt wurde. Bei erfolgreichem Einspruch wird in der Folge der Grundsteuerbescheid von Amts wegen geändert und der übersteigende Betrag erstattet.

Zuständigkeit Stadt

Der Hebesatz, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, wurde durch den Gemeinderat Rheinstetten festgelegt. Der Grundsteuerbescheid geht Ihnen im Januar 2025 zu und ist bis auf Weiteres – auch für die kommenden Jahre – gültig. Die Zahlweise wird wie gewohnt beibehalten.

Was bedeutet (Gesamt-)Aufkommensneutralität?

Insgesamt soll es durch die Grundsteuerreform im Wesentlichen nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens gegenüber dem Jahr 2024 kommen (sog. Aufkommensneutralität). Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität kann es teilweise zu „Belastungsverschiebungen“ gegenüber der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den Nutzungen und Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils in allen Grundsteuer-Modellen auf. Änderungen in der Höhe der Grundsteuer wird es daher auch dann geben, wenn die (Gesamt-)Aufkommensneutralität vor Ort gegeben ist.

Welche Wirkung haben Hebesatz und Grundsteuermessbetrag?

Die konkrete Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz. Die Höhe des Hebesatzes allein sagt jedoch nichts darüber aus, ob Sie mehr oder weniger Grundsteuer als bisher bezahlen müssen. Dies hängt von dem nach neuen gesetzlichen Regelungen ermittelten Grundsteuermessbetrag ab, der nur noch den Bodenrichtwert, nicht jedoch wie bisher den Wert des Gebäudes auf dem jeweiligen Grundstück berücksichtigt.

Weitere Informationen und Anzeigepflichten

Weitere Informationen finden Sie unter www.Grundsteuer-BW.de. Sofern sich an Ihrem Grundbesitz Änderungen ergeben, sind Sie – auch ohne gesonderte Aufforderung des Finanzamts – verpflichtet, dies dem Finanzamt mitzuteilen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie ein Grundstück nicht mehr überwiegend zu Wohnzwecken nutzen.